حذف قولنامه‌ها، اولین گام برای مقابله با بازار سوداگرانه
ملت ما: ساختارهای قانونی کشور از سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور تا بانک‌ها، مبنای اعتباردهی به قولنامه‌ها را بنا گذاشته‌اند اما این قوانین در واقع به ضرر نظام اقتصادی کشور تمام شد و کشور دچار بحران فعلی قولنامه‌ها شد.
وجود قولنامه‌ها و مبایعهنامهها، معایب فراوانی دارد که مهمترین آنها را میتوان از بین بردن شفافیت بازار بیان کرد. در سالهای اخیر مسئله شفافیت و لزوم وجود ،آن برای همگان روشن شده است. نبودن شفافیت در اقتصاد به طور کلی زمینه ساز فساد و بی‌عدالتی است؛ چرا که امکان انجام فعالیت غیر قانونی را مهیا میکند.
بخش بزرگی از تورم بخش مسکن با استفاده بهینه از مالیات بر خانههای خالی و دیگر انواع مالیات قابل کنترل و مهار است اما بدون داشتن داده‌های کافی از تعداد املاک هر فرد نمی‌توان این طرح را به خوبی اجرا کرد و لازمه انجام چنین طرح‌هایی تصویب طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول است که افراد را مجبور به ثبت رسمی اموال خود میکند.
فروش قولنامه‌ای و یا مبایعه‌نامه‌ای شرایط خوبی را برای کلاهبرداری نیز فراهم میکند. فرد کلاهبردار می‌تواند ملکی را به روش قولنامه‌ای به چندین نفر واگذار کند. از سوی دیگر نیز وجود قولنامه‌ها شرایط را برای زمین‌خواری نیز مهیا میکند؛ زمین‌خوار ابتدا اقدام به تصاحب زمین میکند و سپس آن را به صورت قولنامه‌ای به فروش می‌رساند.
در کنار همه معایب قولنامه‌ها باید مراقب این مسئله نیز بود که الزام به ثبت رسمی به گران‌ترشدن چشمگیر هزینه نقل و انتقالات منتهی نگردد تا بر اقشار ضعیف‌تر مانند مستأجران و... فشار وارد نشود.
قولنامه‌ها و انواع سند
مطابق با آنچه در قانون تعریف شده است اسناد بر دو نوع هستند؛ اسناد رسمی و استاد عادی اسناد رسمی اسنادی هستند که در دفاتر رسمی و توسط مأمورین قانون نگاشته شده باشد. در برابر این نوع اسناد اسناد عادی وجود دارند؛ اسناد عادی اسنادی هستند که برخلاف اسناد رسمی توسط مأمورین قانونی و در دفاتر رسمی نگاشته نشده باشند و طبق تعریف قانونی به این سند، سند غیر رسمی نیز می‌گ‌ویند.
مدت طولانی است که معاملات حوزه اموال غیرمنقول (معاملات انواع ملک) به وسیله اسناد عادی انجام می پذیرد. در این نوع معاملات سه طرف درگیر هستند؛ نخست فروشنده یا موجر دوم خریدار یا مستأجر و در آخر نیز مشاور املاک که این اسناد باید به امضاء تمامی آنها برسد دولت با راه اندازی سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور کد رهگیری و قراردادهای چاپی را جایگزین مبایعه نامه‌های قدیمی کرد و همین امر بر ارزش و اعتبار معاملات غیر رسمی و عادی افزود. از سوی دیگر وجود برخی از مشکلات مانند سند نداشتن بسیاری از املاک به خصوص درحوزه های روستایی و شهرستان ها سبب شده بود که راهی به جز فروش غیررسمی این املاک وجود نداشته باشد. بانک‌ها نیز در اعتبار بخشیدن به مبایعهنامهها نقش ویژه‌ای بازی کردند. آنها برای پرداخت پول به طرف خریدار برای انتقال آن به فروشنده خواستار ارائه مبایعه نامه می شوند و برای احراز این مسئله مبایعه نامه را مبنا می دانند. این موارد در کنار یکدیگر زمینه ساز اعتبار مبایعه نامه ها و قولنامه ها در بین مردم و مشاوران املاک شده است اما این امر مقدمه ای است برای از بین رفتن شفافیت بازار.
معایب و مزایای وجود قولنامه‌ها و مبایعهنامهها
1. از بین بردن شفافیت بازار
امروزه در بسیاری از کشورهای دنیا، یکی از راهکارهای مقابله با سفته بازی و سوداگری استفاده از انواع مالیات هاست مالیات بر مسکن نوساز مالیات بر عایدی سرمایه برای فروش مسکن و...، انواع مالیاتی است که در بسیاری از کشورهای دنیا بر مسکن وضع شده است. در کشور ما نیز در سالهای اخیر بحث مالیات بر عایدی سرمایه، یکی از مسائل بحث برانگیز بوده است که با افزایش فزاینده قیمت انواع کالاهای سرمایه در سالهای اخیر به بحثی بسیار مهم جهت کاهش اختلاف طبقاتی، ضریب جینی و عادلانه سازی مالیات ها تبدیل شده است اما اجرایی شدن تمامی این موارد در گرو یک پیش فرض است و آن وجود شفافیت در تمام این حوزه ها است. مشخص بودن مالک ،دارایی مشخص بودن مبادله بین طرفین و حجم دارایی و ثروت منتقل شده و مجموع دارایی، افراد از مهمترین مواردی است که شفافیت در آنها ضامن اجرای درست سیاست های مالیاتی و اصابت دقیق مالیات هاست.
وجود قولنامه ها و مبایعه نامه ها این شرایط را فراهم کرده که افراد میتوانند بدون مراجعه به دفتر رسمی و ثبت رسمی آن دارایی، اقدام به خرید دارایی کنند در چنین شرایطی بدون اینکه به طور رسمی داراییهای فرد بالا رفته باشد، فرد میزان اموال خود را بالا برده است در این شرایط نخست فرد از دادن مالیات سر باز خواهد زد و دوم اینکه مبایعه نامه و قولنامه دارای اعتبار هستند و فرد می تواند در صورت بروز هر مسئله ای، از آن برای مراجعه به مراجع قضایی نیز استفاده کند. این شرایط برای دلالان وضعیت بسیار مطلوبی است اما ضررهای بسیار جدی به کشور وارد می کند حال تنها راه برای شناسایی این افراد و بازگرداندن شفافیت به بازار اصلاح این نوع مبادلات و رسمی شدن تمامی قراردادها است.
2. بالا رفتن قیمت مسکن
املاک یکی از مهمترین داراییها و در عین حال یکی از ضروری‌ترین نیازهای افراد هر جامعه نیز هست و از نیازهای اولیه زندگی بشر به شمار می آیند. امروزه یکی از جدی ترین مشکلات ما در ایران وجود املاک متعددی است که فرد برای سرمایه گذاری آن ها را خریداری کرده و حاضر به عرضه آنها نه در بازار اجاره املاک و نه در بازار فروش املاک است. این شرایط سبب می‌شود که بخشی از املاک موجود در کشور از چرخه اقتصادی کشور بیرون بروند و عرضه مسکن را دچار کمبود کنند با کمبود مسکن و فرض ثابت بودن نیاز بازار قیمت مسکن چه دربازار اجاره و چه در بازار خرید افزایش می یابد (در واقعیت نیاز به مسکن در بازار نیز در طول زمان بالاتر می رود اما حتی با وجود ثبات نیاز بازار نیز گفته ما صادق خواهد بود.)
افزایش هزینه مسکن که یکی از بزرگترین بخش های سبد هزینه های زندگی افراد است سبب بالا رفتن تمامی قیمتها و تحمیل تورم بالاتر به جامعه می گردد.
با وجود قولنامه ها و مبایعه نامه‌ها، نمی‌توان طرح‌هایی چون مالیات بر خانههای خالی را به درستی اجرا کرد و در صورت اصلاح نشدن معاملات عادی نمی توان جلوی دومینوی افزایش قیمت مسکن را گرفت با توجه به شرایط فعلی کشور، دولت توان ساخت حجم بسیار بالایی از مسکن را ندارد و کمبود مسکن را باید از طریق مالیات بر خانههای خالی و تحمیل فشار به صاحبان مسکنی که حاضر به عرضه مسکن مازاد خود به بازار مسکن نیستند، جبران کرد.
3. سوداگری در بازار خودرو
با ممنوعیت واردات خودرو خروج خودروسازان مانند پژو و رنو از بازار ایران، مشکلات تأمین قطعه فشار افزایش قیمت دیگر کالاهای سرمایه ای و مواردی از این دست بازار خودرو دچار التهاب شد و تقاضا برای خودرو به شدت بالا رفت. با بالا رفتن تقاضا وعدم توازن بین تولید داخلی و میزان تقاضا خودروسازان و دولت، سیاست هایی برای فروش خودرو در نظر گرفتند که از دلالی در این بازار جلوگیری کنند یکی از این قوانین عدم فروش خودروی تحویل گرفته شده برای مدتی مشخص بود.
این قانون قرار بود از دلالی در بازار جلوگیری کند اما وجود قولنامه ها این سیاست را بی اثر کرد افراد به صورت قولنامه ای و با مبلغی کمتر اقدام به فروش خودرو می کردند؛ این مسئله مانع از توانایی دولت برای کنترل سوداگری بازار خودرو شده است. شاید در نامه وزیر درباره مسکن صحبت شده است و حرفی از دیگر داراییها مانند خودرو بیان نشده است اما امروزه یکی از آفات قولنامه،ها دور زدن ممنوعیت فروش خودرو تازه تحویل گرفته شده است.
4. کلاهبرداری در فروش قولنامه‌ای
با فروش رسمی املاک در دفاتر رسمی و ثبت رسمی آنها امکان کلاه برداری و فروش مجدد یک ملک به افراد دیگر وجود ندارد اما فروش قولنامه ای و غیر رسمی این بستر را آماده میکند که افراد سودجو بتوانند از این خلا برای کلاهبرداری استفاده کنند. در بازار پیش فروش مسکن و یا فروش مسکن نوساز که هنوز سندی برای آن وجود ندارد، افراد به صورت قولنامه ای اقدام به فروش یک ملک به چند نفر میکنند پرونده‌هایی از این قبیل در دستگاه قضایی کشور کم نیستند که افراد پول را پرداخت کرده اند اما همان ملک به طور هم زمان به چند نفر دیگر نیز واگذار شده است.
با اصلاح قوانین مربوط به فروش غیررسمی و بها دادن به اسناد رسمی و الزامی کردن فروش رسمی میتوان از چنین مسائلی جلوگیری کرد. صحبت مقام معظم رهبری در مورد موضوع معاملات در دیدار مسئولان قوه قضائیه نیز مؤید همین مسئله بود؛ ایشان در این دیدار فرمودند: «خیلی از فسادها در مورد اموال غیرمنقول از همین معاملات غیررسمی و معاملات عادی به وجود می آید؛ باید جلوی این گرفته بشود».
5. زمین خواری
خبرگزاری فارس در خبری به نقل از کارشناس قوه قضائیه به این نکته پرداخته است که زمین خواری که یکی از بحران‌های جدی کشور ما در دهه اخیر بوده است، به دلیل خلا قانونی در فروش قولنامه ای اتفاق می افتد. زمین خواران ابتدا زمینی را انتخاب کرده و به مرور زمان با دیوار کشیدن دور آن کاشت درخت و ساخت ،ملک آن را تصاحب میکنند و به صورت قولنامه ای به فروش می‌رسانند. بسیاری از مشکلات مربوط به زمین خواری با الزام به ثبت رسمی حل خواهد شد. به طور کلی میتوان معایب وجود فروش قولنامه‌ای را این گونه خلاصه کرد که این نوع معاملات شفافیت بازار را تحت الشعاع قرار می‌دهند و در خلاً شفافیت، اولاً مالیات ستانی، کنترل قیمتها، کنترل میزان عرضه بازار دچار اختلال می‌گردد و ثانیاً افراد سودجو میتوانند به اموال خصوصی و همچنین بیت‌المال و اموال عمومی ضربه بزنند.
6. بالا رفتن هزینه نقل و انتقالات
در کنار معایب بسیاری که برشمردیم باید به یک نکته نیز توجه داشته باشیم که وجود قولنامه ها سبب آسان شدن معاملات و کاهش هزینه های نقل و انتقال املاک می‌شود و حذف کامل آن این هزینه‌ها را بالا خواهد برد. در اقتصاد هر چه هزینه‌های مبادله کمتر باشد، آن مبادله بهتر خواهد بود و حذف قولنامه‌ها هزینه‌های مبادله را بالا می‌برد. این مسئله اگرچه مسئله بسیار مهمی در برابر آثار منفی وجود قولنامه ها نیست اما شایسته است که به این موضوع نیز فکر شود و از راهکارهای موجود برای مدیریت این مسئله استفاده شود.
بررسی نامه وزیر اقتصاد و دارایی
سید احسان خاندوزی وزیر امور اقتصادی و دارایی در دو نامه به رئیس مجلس تشخیص مصلحت نظام و رئیس شورای نگهبان خواستار تسریع در تصویب و تائید طرح «اعتبار زدایی از اسناد عادی و وکالتی شد وزیر اقتصاد برای این مسئله چند استدلال مطرح می کند:
مالیات بر مسکن و سامان دهی این بازار: سید احسان خاندوزی در نامه مذکور این گونه می‌نویسد که: یکی از دغدغه های جدی در اقتصاد کلان ایران نابسامانی در حوزه مسکن است؛ این خلاً که اکنون به یک بحران مبدل شده نه تنها آثار و ابعاد ،فرهنگی اقتصادی و حتی امنیتی داشته بلکه به جرئت میتوان گفت وجهه کارآمدی نظام اقتصادی کشور را نیز با چالش مواجه کرده است یکی از اقداماتی که قوای سه گانه برای تقلیل این بحران بر آن متفق است و آن را یکی از علاج های قطعی و گریزناپذیر میدانند، وضع مالیات باهدف تنظیم گری در این حوزه است.
زمینه‌سازی برای الزام اجرایی طرح هایی مانند؛ قانون مالیات بر خانههای خالی» و «طرح مالیات بر سوداگری و سفته‌بازی»: وزیر اقتصاد در بخش دیگری از نامه خود می گوید: با این وجود آنچه تمام چاره اندیشی‌های سابق (وضع ماده 54 مکرر قانون مالیات‌های مستقیم احکام مندرج در قوانین بودجه سالانه) و همچنین مصوبه فعلی (طرح مالیات بر سوداگری و سفته بازی) را از حیز انتفاع ساقط کرده و این اقدامات را نه به عنوان معیار کارآمدی بلکه به نماد تلاشهای نافرجام حاکمیت در اجرای تکالیف قانون اساسی مبدل ساخته «عدم وجود هرگونه اطلاعات متقن در حوزه مالکیت املاک» است.
البته مسئله وجود اطلاعات و داده، تنها به این حوزه محدود نمیشود و کمبود داده و اطلاعات یکی از مشکلات اساسی کشور به خصوص در حوزه اقتصاد است که نبود آن بسیاری از تحلیل های اقتصادی را عملاً ناممکن میکند و فهم تأثیر سیاست های انجام شده را نیز تحت الشعاع قرار می‌دهد؛ اما نبود اطلاعات در چنین حوزه‌هایی فرآیند مالیات ستانی را با اختلال مواجه میکند و این در حالی است که یکی از راهکارهای اصلی کشور برای برون رفت از بحران‌های اقتصادی، استفاده از مالیات برای اداره امور مختلف کشور است. اگر در سیاست های اقتصادی کشور مالیات به عنوان محل اصلی درآمد دولت مشخص، گردد در چنین شرایطی بسیاری از مشکلات مربوط به خلق نقدینگی و همچنین تورم ناشی از آن از بین می‌رود.
ملاحظات و پیشنهادها
در نهایت باید گفت که به طور قطع، شرایط فعلی معاملات و گسترش اسناد عادی باعث به وجود آمدن مشکلات فراوانی شده که تعدادی از آنها را در بالا برشمردیم و به طور مفصل هر کدام را توضیح دادیم لزوم ثبت رسمی تمامی اسناد بر کسی پوشیده نیست و باید هر چه سریع تر همان طور که در نامه دکتر خاندوزی آمده بود، این قانون تصویب و اجرایی شود. همچنان که بیان شد مقام معظم رهبری نیز مطرح میکنند که: «حالا به فرض از دیدگاه شورای محترم نگهبان یک اشکالی هم این قانون مجلس داشته باشد مصلحت قطعی نظام و کشور در این است که این قانون دنبال بشود»؛ وجود این قانون حتی با برخی از اشکالات جزئی به صلاح کشور است.
برای اجرای بهتر این قانون و از بین بردن اسناد عادی توجه به چند نکته جانبی ولی مهم ضروری است:
اولاً: دولت به فکر هزینه های نقل و انتقالات باشد تا اقشاری مانند مستأجران سالانه هزینه بالایی برای اجرای مسکن جدید و یا تمدید اجاره نامه خود نپردازند.
ثانیاً: بانک ها برای پرداخت پول به خریداران به روش های دیگری به جز ارائه قولنامه و مبایعه نامه متوسل شوند و تمامی بخشهای قضائی نیز تنها سند رسمی را ملاک بدانند و تمامی کسانی که پیش از این نیز اقدام به خرید مستغلات کرده اند را ملزم به ثبت سند و دریافت سند رسمی کنند.
ثالثاً: عموماً در ایران در اجرای سیاست های اقتصادی، مسئولین امر تنها به نکات اقتصادی توجه دارند و به اقناع افکار عمومی برای اجرا آن سیاست توجه نمی‌کنند. همین امر در برخی از مواقع نه تنها مانع از اجرای درست سیاست اقتصادی شده است که حتی نتیجه سیاست ها را معکوس نیز کرده است. از همین رو در کنار تلاش برای تصویب این ،قانون باید نگاهی نیز به شرایط روانی و افکار عمومی جامعه نیز داشت. اجرای این قانون و اهمیت، آن اگرچه با توضیحات گفته شده بر کسی پوشیده نیست؛ اما اگر این مسئله به درستی برای مردم تبیین نگردد، ممکن است برخی از اجرای این طرح این تلقی را داشته باشند که دولت به دنبال بالاتر بردن درآمد خود از طریق الزام به ثبت رسمی اسناد است. به همین منظور باید قبل از اجرای نهایی این طرح افکار عمومی نیز آماده پذیرش این نکته باشد تا مردم خود پشتیبان این طرح باشند و در اجرای این طرح همکاری کاملی با دولت داشته باشند.
انتهای پیام/
ارسال نظر
ارسال نظر